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市街地再開発事業

公開日:2012年9月27日


市街地再開発事業とは

 

市街地再開発事業とは、低層の木造建築物などが密集した市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新及び居住環境の向上を図るため、建築物や建築敷地あるいは公共施設(道路・公園など)の整備を行おうとするものです。

公共団体だけでなく個人や再開発組合、再開発会社でも施行者となることができ、都市再生や市街地の活性化及び都市の防災化のためには極めて有効な整備方法といわれています。 

下関市では、3つの市街地再開発事業を行っています。詳細は、関連情報(細江地区12街区第一種再開発事業、唐戸の市街地再開発事業)をご覧ください。                                                                                                                                                                                                                                          
 

★市街地再開発事業のしくみ

市街地再開発事業は、「地権者」「地方公共団体」「デベロッパー・テナント等」の三者が協力して行います。

地権者の方々の敷地を共同化し、高度利用することにより、道路・公園などの公共施設用地を生み出します。                                                                                              

地権者や借地権者の方は、「権利変換」という方法で、原則として現在の権利に応じた新しいビルの床を取得します。この現在の権利に換えて取得する床を「権利床」といいます。

ビルの建設資金等の事業費については、土地を高度利用することにより、生み出したビルの余った床(「保留床」といいます。)をデベロッパー・テナントに売却することや権利者の共同出資した会社が、一旦取得してテナントに賃貸すること等によってまかないます。

また、「権利床の増床」というかたちで地権者が余った床を取得することも可能です。 

地方公共団体は、街づくりのための補助金や道路など公共施設を整備する場合、その費用を負担します。                                                        

                                                                     

しくみ図

★権利変換のしくみ

土地…施行前細分化されていた土地を合筆し、保留床の買い手を含めて事業後の建物の床所有者全員による共有持分になります。また、道路、公園等公共施設もそれぞれ合筆され、新たに整備されます。

建物…施行前の土地所有者、借地権者並びに保留床取得者の区分所有になります。

    

 

権利変換図

★市街地再開発事業の種類

・第一種市街地再開発事業<権利変換方式>

従前の建物・土地所有者等に従前の資産の価値に見合う再開発ビルの床(権利床)を与えるとともに土地の高度利用によって生み出される新たな床(保留床)を売却又は賃借により処分することで事業費を賄う事業です。

・第二種市街地再開発事業<管理処分方式(用地買収方式)>

公共性・緊急性が著しく高い事業で、一旦施行地区内の建物・土地等を施行者が買収又は収用し、買収又は収用された者が希望すれば、その対償に代えて再開発ビルの床を与えるもので、第一種市街地再開発事業と同様に、保留床の処分等により事業費を賄う事業です。
 

★市街地再開発事業の施行者、施行区域要件、補助要件

市街地再開発事業の施行者には、個人・市街地再開発組合・再開発会社・地方公共団体・公団等がありますが、それぞれに要件があります。施行区域についても、第一種市街地再開発事業・第二種市街地再開発事業で要件が違いますし、国・地方公共団体からの補助についても、施行者によって、それぞれに要件があります。詳細については、添付資料(市街地再開発事業の施行者、施行区域、補助の要件)をご覧ください。

★市街地再開発事業の流れ

市街地再開発事業は、公共団体による再開発の基本構想の策定や住民の再開発への気運の盛り上がりに始まり、都市計画決定⇒事業計画決定⇒権利変換計画(又は管理処分計画)決定という手続を経た上で、新たな建築物等の完成をみて終了することになります。
 

流れ図

添付資料を見るためにはビューワソフトが必要な場合があります。 詳しくはビューワ一覧をご覧ください。
(別ウィンドウで開きます。)


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